Wspólnoty mieszkaniowe - WYWIAD

MONIKA GAJEWSKA - Absolwentka Uniwersytetu Łódzkiego, na wydziale zarządzania w katedrze rachunkowości. Ukończyła podyplomowe studia przygotowania pedagogicznego nauczycieli w Szkole Głównej Gospodarstwa Wiejskiego w Warszawie. Posiada Certyfikat Ministerstwa Finansów do usługowego prowadzenia ksiąg rachunkowych. Od 10 lat pracuje w księgowości, od 4 lat posiada własne biuro rachunkowe. Przez lata pracy w księgowości, wyszkoliła i wprowadziła w zagadnienia księgowe wiele osób.

Magdalena Kuta: Datuje się, że pierwsze wspólnoty mieszkaniowe zaczęły powstawać w 1995 roku, wtedy to właśnie weszła w życie Ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku. Minęło już sporo czasu, a mimo to większość osób nie wie o nich zbyt dużo. Czasami rozmawiając z sąsiadami, którzy mieszkają we wspólnocie mieszkaniowej, spotkałam się z bardzo niskim poziomem ich wiedzy – informacje jakie posiadają na ten temat są szczątkowe. Może zacznijmy od podstaw. Pani Moniko, kto zarządza pracą i działaniem wspólnoty mieszkaniowej?

Monika Gajewska: Codziennym działaniem oraz pracą wspólnoty mieszkaniowej kierują 2 organy wewnętrzne wspólnoty: zarząd oraz zebranie członków. Zgodnie z obowiązującą literą prawa (Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. Dz.U.1994 nr 85 poz.388) każdy z właścicieli lokalu, który wchodzi w skład wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek i prawo współdziałania w zarządzie tą nieruchomością. Właściciele lokali mogą na podstawie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, zdefiniować w jaki sposób nieruchomość będzie zarządzana. Należy zaznaczyć, że zarząd można powierzyć osobie prawnej a także fizycznej, która nie musi być członkiem wspólnoty.

MK: Jakie są rodzaje wspólnot mieszkaniowych?
MG: Wyróżniamy 2 rodzaje wspólnot mieszkaniowych:
- mała wspólnota - powstaje w budynku, w którym istnieje maksimum 7 lokali. W tej wspólnocie nie ma obowiązku powoływania zarządu, uchwały przekraczające zakres zwykłego zarządu koniecznie muszą być podejmowane jednomyślnie, co się tyczy pozostałych uchwał podejmowane są zwykłą większością głosów;
- duża wspólnota - powstaje w budynku, w którym istnieje co najmniej 8 lokali; współwłaściciele wybierają zarząd nieruchomości wspólnej, który niezależnie podejmuje czynności zwykłego zarządu, a czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej.

MK: Jakie są w takim razie zadania zarządcy?
MG: Do głównych zadań zarządcy nieruchomości wspólnej należy podejmowanie decyzji oraz wszelkich czynności, które zmierzają do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym, a także zgodnie z jej przeznaczeniem. Wspólne zarządzanie nieruchomością ma za zadanie poprawić racjonalizację gospodarki pieniędzmi oraz włączeniu lokatorów w aktywny proces podejmowania decyzji, które dotyczą bezpośrednio ich nieruchomości wspólnej.
Wspólnota mieszkaniowa może powołać specjalne organy w celu skutecznego zarządzania nieruchomością:
- zebranie właścicieli lokali, które jest obowiązkowo organizowane raz do roku (do 30 marca);
- zarząd wspólnoty mieszkaniowej.
Przedmiotem zebrania powinno być przede wszystkim uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną, a także opłat na pokrycie kosztów zarządu i podjęcie uchwały w sprawie udzielenia mu absolutorium.

MK: Pojęcia „zarząd wspólnoty” oraz „zarządca” bardzo często są stosowane zamiennie. Jaka jest różnica między nimi?
MG: Główną różnicą jest to, iż członkowie zarządu wspólnoty nie są zobowiązani do posiadania licencji, w odróżnieniu do zarządcy. Zarządca oprócz tego musi posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.
Poza tym zarząd wspólnoty może składać się z jednej lub kilku osób fizycznych, które w większości przypadków są właścicielami lokali, które wchodzą w skład wspólnoty.
Kolejną różnicą jest odpowiedzialność prawna zarządcy i zarządu. Zarząd wspólnoty musi respektować prawo i właściwie zarządzać nieruchomością. Natomiast zarządca nie licząc standardowej odpowiedzialności prawnej, może odpowiadać przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej.

MK: Czy wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek prowadzenia ksiąg rachunkowych?
MG: Zgodnie z ustawą o rachunkowości wspólnota mieszkaniowa nie ma obowiązku prowadzenia ksiąg rachunkowych
Ustawa o własności lokali nałożyła jednak na wspólnoty mieszkaniowe obowiązek prowadzenia ewidencji pozaksięgowej (inne ewidencje), która nie została jasno zdefiniowana. Wspólnota mieszkaniowa może prowadzić księgowość zgodnie z ustawą o rachunkowości, ale nie musi.W praktyce nie ma większych przeszkód, aby wspólnota mieszkaniowa prowadziła ewidencję księgową określoną w ustawie o rachunkowości oraz opracowywała na jej podstawie sprawozdanie z prowadzonej działalności a także sprawozdanie finansowe.

MK: Dziękuję za rozmowę.

Sprawdź szkolenia, które prowadzi Monika Gajewska w Centrum Szkoleniowym FRR.

Polecamy artykuły na temat wspólnot mieszkaniowych:
1.wspolnota-mieszkaniowa.info
2.plankont.pl
3.infor.pl