Rachunek powierniczy służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, co prawda deweloper ma ograniczoną możliwość dysponowania środkami na tym rachunku, niemniej jednak, rachunek powierniczy należy do dewelopera.
Środki pieniężne zgromadzone na rachunku powierniczym dewelopera wykazuje się w aktywach bilansu - według załącznika nr 1 do ustawy o rachunkowości - w pozycji B.III.1 lit. c) "Krótkoterminowe aktywa finansowe - środki pieniężne i inne aktywa pieniężne", jako inne środki pieniężne.
Z kolei środki wpłacone na rachunek powierniczy przez potencjalnych nabywców mieszkań, ujęte w księgach rachunkowych prezentuje się w pasywach bilansu - według załącznika nr 1 do ustawy o rachunkowości - w pozycji B.III.3 lit. e) "Zobowiązania krótkoterminowe wobec pozostałych jednostek - zaliczki otrzymane na dostawy i usługi".
Zgodnie z zasadą ogólną w podatku VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług. Natomiast, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, wówczas obowiązek podatkowy powstaje generalnie z chwilą jej otrzymania, w odniesieniu do otrzymanej kwoty (art. 19a ust. 1 i 8 ustawy o VAT),
Organy podatkowe przyjmują, że obowiązek podatkowy z tytułu dostawy towarów powstaje z chwilą dokonania dostawy tych towarów, tj. z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Co do zasady, będzie to miało miejsce w chwili podpisania aktu notarialnego. Jeżeli jednak przed podpisaniem tego aktu będzie miało miejsce wydanie tych towarów, obowiązek podatkowy powstanie z tym dniem.
Należy mieć na uwadze, że jeżeli deweloper wystawi fakturę zaliczkową dokumentującą wpłatę na rachunek powierniczy, a w ciągu 60 dni nie dojdzie do przekazania środków na jego rachunek bankowy i do dostawy lokalu/budynku, fakturę tę powinien skorygować, natomiast jeśli tego nie zrobi, będzie zobowiązany do zapłaty wykazanego w niej podatku w trybie art. 108 ustawy o VAT. (tak wynika z interpretacji indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 grudnia 2023 r., nr 0113-KDIPT1- 3.4012.560.2023.2.AG).
Ponadto uwzględniając przepisy ustawy o rachunkowości oraz KSR nr 8, koszty prowizji bankowych związanych z założeniem rachunku powierniczego oraz utrzymaniem tego rachunku w celu realizacji określonego przedsięwzięcia deweloperskiego można zakwalifikować do kosztu wytworzenia przedsięwzięcia deweloperskiego, natomiast odpowiedni zapis w tej sprawie należy ująć w polityce (zasadach) rachunkowości jednostki.
