Z przepisów ustawy o PDOF (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.) wynika, że dochody osiągane przez podatników z najmu prywatnego są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jednocześnie w przepisach przejściowych do ustawy nowelizującej wskazano, że podatnicy osiągający w 2022 r. przychody z najmu prywatnego mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r.
Zgodnie z powyższym w 2022 r. najem prywatny nadal może być opodatkowany:
- ryczałtem lub
- według skali podatkowej.
Natomiast w 2023 r. najem prywatny będzie opodatkowany już wyłącznie ryczałtem.
W przeciwieństwie do przedsiębiorców będących w 2022 r. ryczałtowcami, podatnicy uzyskujący przychody z najmu prywatnego nie mają wyboru pomiędzy zmianą ryczałtu na skalę w trakcie roku lub po jego zakończeniu. Dla nich ewentualną zmianę opodatkowania ustawodawca przewidział tylko po zakończeniu roku i wyłącznie w odniesieniu do roku bieżącego, czyli do roku 2022.
Podatnicy będą dokonywać takiego wyboru składając w ustawowym terminie, tj. do 2 maja 2023 r. (30 kwietnia 2023 r. przypada w niedzielę), roczne zeznanie PIT-36. Należy pamiętać, że jeżeli wcześniej złożą zeznanie roczne PIT-28 za 2022 r. - to wybór skali podatkowej nie będzie już dla nich dostępny.
Podatnicy uzyskujący przychody z prywatnego najmu, którzy chcą zdecydować się na zmianę formy opodatkowania z ryczałtu na zasady ogólne muszą brać pod uwagę szereg czynników, jak przykładowo:
- prawidłowe udokumentowanie kosztów,
- doliczenie dochodów z prywatnego najmu do skali podatkowej, co może spowodować wejście w drugi próg podatkowy (stawka 32%) itp.
NSA w uchwale siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21 uznał, że przychody z najmu (podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze) są zaliczane bez ograniczeń do źródła najem prywatny, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
